Alegaciones al Convenio Valadez. Asociación Socio-Cultural Progresistas de Estepona

 Don Francisco Calvo Sánchez, mayor de edad, vecino de Estepona, con D.NJ..................., representante legal de la Asociación Socio-Cultural Progresistas de Estepona, sin ánimo de lucro, e inscrita en el registro de  Asociaciones con número de expediente 8871 sección 1 con domicilio a efectos de notificaciones en apartado de correos 318 de la localidad de Estepona (Málaga).

 COMPARECE ante ese Ayuntamiento, y, como mejor proceda en Derecho DICE:

Que en fecha de 5 de Noviembre de 2.010, se procede a la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga, número 211, de Edicto de Alcaldía de Estepona, número 16713/10 en cuya virtud y, en aplicación del artículo 39.2 de la LOUA, se somete a información pública, durante el plazo de veinte días, el convenio urbanístico afectante a los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado de Guadalobón y de Arroyo Vaquero, entre el Ayuntamiento de Estepona y las Sociedades Urbanizadora XXI, S.A., Proyectos Arroyo Vaquero, S.L, y, Proyectos Guadalobón, S.L.
Que habiendo accedido Esta Asociación al contenido del citado convenio, así como a la documentación adicional existente en las Dependencias de la Delegación de Urbanismo del ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona, sita en Puerto Sol, por el representante legal de la citada Asociación, se formulan las siguientes ALEGACIONES;:

 

 Que analizado el punto VIII de los antecedentes administrativos del convenio que se presenta a exposición pública y haciendo referencia a la Moción relativa a la herencia Nadal y al Convenio Urbanístico de la citada finca, que se aprobó por el ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona en su sesión ordinaria de fecha 19 de febrero de 2.010, textualmente se indicaba: " ... Que en el convenio urbanístico que el Ayuntamiento de Estepona en el futuro tenga que aprobar relativo a los terrenos de la Herencia Nadal, se contemplen los siguientes extremos: .... La exigencia del depósito de avales para la construcción del campus universitario, del compromiso para la construcción de las infraestructuras…..", se echa de menos la cuantificación de las aportaciones económicas precisas que las Sociedades Propietarias de los terrenos (Urbanizadora XXI, S.A., Proyectos Arroyo Vaquero, S.L y Proyectos Guadalobón, S.L.) han de desembolsar para la construcción del Centro Universitario y las instalaciones de la Ciudad Deportiva
En consecuencia, a juicio de esta Asociación, dicho antecedente administrativo, así como su correlativo en el clausulado (concretamente la cláusula décima) debería de recoger de forma clara y precisa el importe de las aportaciones económicas y el porcentaje de las mismas que se ha de asignar a las tres sociedades mercantiles para llevar a cabo la construcción de ambos sistemas generales.

PRIMERA: No obstante, en relación a la redacción de dicha cláusula décima, sería de interés, para esta Asociación, ligar la firma del convenio al compromiso por parte de la Fundación Pía Autónoma José Nadal mediante avales bancarios de invertir veinticuatro millones de (24.000.000,00.-Euros) o el porcentaje que corresponda en función del importe de la venta de los terrenos a la construcción del Centro
Universitario y Ciudad Deportiva.

SEGUNDA.- Siguiendo con el mismo antecedente administrativo VIII citado, se exige, en el mismo, de forma literal "... el respeto escrupuloso de los derechos de los propietarios minoritarios". En este sentido recordar que, si bien, es cierto de que en este convenio los propietarios minoritarios son tan sólo tres pequeños propietarios, con parcelas de 3.272 m-, 3200 m-, 2808 m2, (todas en
Guadalobón) no hemos de olvidar que según la cláusula cuarta punto 1.1.4, para el supuesto de que el Ayuntamiento de Estepona incumpliera una serie de plazos para tramitar los Planes de Sectorización, así como Planes Parciales de Ordenación y
Proyectos de Urbanización, éste último sustituiría el sistema de cooperación por el de compensación, con la consiguiente obligación para los pequeños propietarios, de tener que pasar por los precios de los costes de la urbanización impuestos por los propietarios mayoritarios (presumiblemente Urbanizadora XXI, S.A)
En definitiva, a juicio de esta Asociación, en todo momento, se debería de aplicar en el Sector de Guadalobón el sistema de cooperación, tal cual existe, en la actualidad, sin que se admita posibilidad alguna en el cambio del sistema de actuación.

TERCERA.- Para finalizar con el contenido del antecedente administrativo
VIII, se debería de determinar qué colectivos, asociaciones o personas o entidades integraría la mesa de participación ciudadana y qué poder de veto o influencia tendría la misma en la planificación del desarrollo urbanístico, pues en el último párrafo del citado antecedente administrativo se señala de forma taxativa "la constitución de una mesa de participación ciudadana que vele por la transparencia de la negociación y el cumplimiento de los objetivos sociales del legado".
Por lo que entendemos que al requerirse en este convenio la existencia de una mesa
de representación de colectivos sociales de Estepona, dicho convenio habría de ser informado a su vez, por las instancias municipales responsables de esta área, esto es, por la Delegación de Participación Ciudadana, razón por la cual, entendemos que se debería evacuar informe a estos efectos por la referida
Delegación de Participación Ciudadana.

CUARTA.- De igual manera resulta imprescindible incluir una cláusula adicional al citado convenio urbanístico, relativa a los colonos de la Herencia
Nadal, ya que a lo largo del citado convenio que se somete a información pública, en ningún momento se hace expresa referencia a ellos.

Así de conformidad al antecedente administrativo VIII del presente convenio citado, no hemos de olvidar que el Pleno del Ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona, en sesión ordinaria de fecha 19 de febrero de 2.010, aprobó por unanimidad en asuntos urgentes una Moción relativa a la herencia Nadal y al Convenio Urbanístico de la citada finca, que pretendía salvaguardar los intereses de los colonos afectados por la Herencia Nadal.

Así pues, a juicio de esta Asociación, en la citada cláusula habría de introducirse una relación nominal de todos los colonos que reuniendo los requisitos fijados con anterioridad y no habiendo percibido cuantía alguna en concepto de indemnización tenga derecho a la misma, cuantía de la citada indemnización, forma de pago de la misma y calendario de pagos, en su caso.

QUINTA.- Que atendiendo a los datos urbanísticos de ambos sectores detallados en el antecedente administrativo número II, concretamente en el 2.1.4 y 2.2.4, relativos a la densidad de 30 viviendas por hectárea, queremos advertir que dicho número ha de aplicarse al total de la superficie resultante de deducir a la superficie total del suelo, dos millones cuatrocientas setenta y tres mil cuatrocientos veintidós m2 (2.473.422 m") los novecientos mil m2 (900.000 m") destinados a la parcela de uso Universitario y de uso Deportivo, siendo el resultante a construir el de cuatro mil setecientas veinte (4.720 viv.) viviendas frente a las seis mil trescientas noventa y nueve (6399) viviendas recogidas en el presente convenio.
Que como consecuencia de todo lo dicho en el párrafo anterior la densidad real de viviendas a construir en Arroyo Vaquero va a ser de 50 viv/ha, frente a las 30viv/ha que señala el convenio (superficie de las S.P. es de 895.126 m2 una vez cedidos al Ayuntamiento los 600.000 m2 para uso deportivo) y ello sin tener en cuenta la superficie ocupada por los viales.
En consecuencia las matizaciones expuestas habrían de ser indicadas en la información urbanística que aparecen recogidas en el punto 1.1.4 y 2.2.4.

SEXTA.- Siguiendo con los datos urbanísticos de ambos sectores, en concreto, los relativos a usos pormenorizados, recogidos en los puntos 2.1.8 y 2.2.8, sería conveniente determinar el número de unidades o porcentaje de viviendas que se han de construir en cada una de las tipologías contempladas, dando prioridad a las modalidades de viviendas exentas y adosadas que por su tamaño y el importe económico de su construcción generen mayor carga de trabajo para las pequeñas y medianas empresas de construcción, fabricación industrial y proveedoras de servicios existentes en Estepona y su comarca.
De igual manera sería de interés determinar la altura de edificios y el número de viviendas a construir en el régimen de uso pormenorizado tipos Singular en altura y Colectiva Abierta.

En su consecuencia, a juicio de esta Asociación, sería de enorme interés matizar todas y cada una de las cuestiones planteadas en este punto, máxime cuando pueden entrar en juego los intereses futuros del sector de la construcción local que, en la actualidad, es prácticamente, inexistente.

SEPTIMA.- Finalmente señalar que aunque el citado convenio urbanístico tiene como marco legal urbanístico, entre otros, el Plan de Ordenación Territorial de Andalucía, aprobado por Decreto 206/2.006, de 28 de Noviembre (BOJA 29.12.06) Y el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Occidental, aprobado por Decreto 192/06, de 18 de Julio (BOJA 09.10.06), según el antecedente administrativo II, sin embargo, el modelo de aglomeración urbanística, resultante no ya sólo de este convenio, sino incluso de otros de reciente aprobación, como es el caso del convenio suscrito con la familia Real Saudí, que en el conjunto de ambos, viene a suponer la construcción de más de 8.400 viviendas, no parece ajustarse a las previsiones que contempla el propio Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Occidental.
Así, según este último instrumento de Planeamiento Urbanístico, en su parte expositiva, al analizar la evolución histórica del litoral, concretamente, en su punto b), al hacer referencia a los convenios urbanísticos, critica situaciones precisamente como las que se nos está exponiendo, por cuanto que en la zona de Arroya Vaquero y Guadalobón, sin tradición alguna de zona de aglomeración de extrarradio, sin que exista tipología alguna de viviendas como las que se está presentado, sin que existan sistemas generales o rotacionales suficientes para atender a este nuevo núcleo urbano, se va a generar una traumática ruptura del equilibrio medioambiental de la zona, procediéndose a una ocupación indiscriminada del suelo, haciendo aparecer nuevos problemas tales como aglomeración del tráfico rodado, necesidad de introducir nuevas líneas de transporte público que comunique con el centro de la población, recogida de residuos sólidos urbanos, necesidad de construcción de centros educativos, de ocios, etc ...
En consecuencia, a juicio de los miembros de esta Asociación, no sólo se debe indicar que el presente convenio es acorde a la normativa de planeamiento urbanística supramunicipal citada, sino que dada la magnitud del proyecto urbanístico que se pretende implantar, habría que detallar de forma más clara y precisa cómo vincular este proyecto tanto al Plan de Ordenación Territorial de Andalucía, como al Plan de Ordenación Territorial de la Costa del Sol Occidental.
Cuestión ésta además, que no es baladí, máxime cuando a través de este convenio urbanístico, junto al convenio de la familia Real Saudí, se va a agotar el suelo para construir viviendas que preveía el Plan General de Ordenación Urbana de 1.994, con el consiguiente riesgo de que se genere un duopolio (situación del mercado en que la oferta de un producto o servicio se reparte entre dos empresas) en la promoción y construcción de viviendas en los próximos diez años en nuestra localidad. En este sentido queremos recalcar que en el Plan de Ordenación Territorial de la Costa del Sol Occidental se introducen los datos urbanísticos del Actual Plan General de Ordenación de Estepona de 1.994, cuyos datos más relevantes son los siguientes:

Un término municipal con 3.532.209 Ha, una edificabilidad de 0,32 M2fI M2s, densidad de vivienda de 28,74 viviendas /Ha., la existencia de un número máximo de 'viviendas de 101.523, una superficie máxima de M2 techo de 11.361.250, con una población máxima prevista de 300.359 vecinos.
Por todo ello, es por lo que SUPLICO A UD que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 39.2 de la
LOUA, se tenga por evacuado el trámite información pública del convenio urbanístico que se expone y conforme a las alegaciones indicadas, se tengan por admitidas las mismas, en orden a subsanar las deficiencias observadas y a introducir las restantes alegaciones en el cuerpo jurídico del mismo, complementado y mejorando la redacción presentada.

En Estepona a 26 de Noviembre de dos mil diez
Don Francisco Calvo Sánchez, representante legal de la
Asociación Socio Cultural Progresista e Estepona

Sr. Presidente- Alcalde de la Corporación Municipal del Ayuntamiento de Estepona. Ayuntamiento de Estepona,
Plaza Blas Infante, s/nº
29680.-ESTEPONA

Alegaciones al Convenio Valadez. UPyD

 

Alegaciones al convenio urbanístico afectante a los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado de Guadalobón y Arroyo Vaquero.

Don ............................., mayor de edad, vecino de Estepona, con D.N.I ................., Coordinador del Consejo Local de UPyD en Estepona, y, en nombre y en representación de la misma, con domicilio a efectos de notificaciones en C................. de la localidad de Estepona (Málaga)

 

COMPARECE

ante ese Ayuntamiento, y, como mejor proceda en Derecho 

DICE:

Que en fecha de 5 de Noviembre de 2010, se procede a la publicación en el B.O.P. de

Málaga, número 211, de Edicto de Alcaldía de Estepona, número 16713/10 en cuya

virtud y, en aplicación del artículo 39.2 de la LOUA, se somete a información pública,

durante el plazo de veinte días, el convenio urbanístico afectante a los ámbitos de

suelo urbanizable no sectorizado de Guadalobón y de Arroyo Vaquero, entre el

Ayuntamiento de Estepona y las Sociedades Urbanizadora XXI, S.A., Proyectos

Arroyo Vaquero, S.L, y, Proyectos Guadalobón, S.L.

Que una vez revisado y analizado el texto del convenio, así como sus anexos y planos

por la formación política que suscribe el presente documento, formula las siguientes

ALEGACIONES

 

:

Primera: UPyD ve insuficientes los 43.480.000 €, en relación al gran volumen de

negocio que las mercantiles pueden generar con la construcción de 6.399 viviendas,  por tanto propone incluir en el convenio una cuantía adicional para financiar las obras  de la Universidad. UPyD propone que las mercantiles aporten el 50% del coste total, y la Junta de Andalucía el otro 50% restante. El objeto de esta alegación es asegurar la financiación del proyecto universitario, pidiendo a la Junta de Andalucía una partida presupuestaria y a las mercantiles su implicación económica en el proyecto mediante la firma del presente convenio.

 

Segunda: En cuanto al porcentaje de viviendas en régimen especial de protección

pública, UPyD propone determinar en el convenio el número exacto de estás indicando los plazos de inicio y terminación de las mismas ya que en el convenio solamente se hace mención a la reserva de un porcentaje de edificabilidad residencial estipulado por Ley en el 30%, y no fija plazos. Además UPyD pide que se evitenexpresamente las transferencias urbanísticas a zonas que estén fuera de los sectores afectados por el convenio.

 

Tercera: Incluir expresamente en la redacción del convenio, la constitución de una mesa de participación ciudadana tal y como se aprobó en el pleno del pasado día 19/02/2010, con el objeto de velar por la transparencia y cumplimiento de los acuerdos, ya que el convenio también contempla que los propietarios constituyan una “asociación administrativa consultiva”.

 

Cuarta: Establecer limites en el convenio para los usospormenorizados residenciales denominados como “colectivo abierta” y “singular en altura” ya que estos son los que mayor concentración de viviendas pueden suponer. Regular expresamente la construcción en altura.

 

Quinta: En Arroyo Vaquero se hacen mención a afecciones y determinaciones estructurales contempladas en el Plan de Ordenación del Territorio, referentes a un “Centro Hospitalario” y en el caso de Guadalobón un “Parque Fluvial y un Corredor Marítimo” por tanto desde UPyD proponemos que de acuerdo con lo que

estipula la Ley se reserven expresamente los terrenos y ubicaciones exactas para  estas afecciones.

Por todo ello, es por lo que

SUPLICO A UD

 que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 39.2 de la LOUA, se tenga por evacuado el trámite información pública del convenio urbanístico que se expone y conforme a las alegaciones indicadas, se tengan por admitidas las mismas, en orden a subsanar las deficiencias existentes, a nuestro juicio, en el convenio urbanístico referenciado, pasando a formar parte del cuerpo jurídico del mismo.

En Estepona a 17 de Noviembre de 2010

Don .....................................

Coordinador Consejo Local de UPyD Estepona

fundado en derecho.

Alegaciones al Convenio Valadez. Sergio López.

  Estepona 26 de Noviembre 2010

                                                                        

F. Sergio López López

DNI:...........................

Concejal Socialista

Domicilio de notificación:

Ilmo. Ayuntamiento de Estepona

Pza. Blas Infante

Estepona 29680

 

A/A

Alcalde Ilmo. Ayto. de Estepona

David Valadez López

 

 

 

 

Estando vigente el plazo de presentación de alegaciones al :

 TEXTO PARA SOMETER A INFORMACIÓN PÚBLICA

14/07/2010

 

 CONVENIO URBANISTICO AFECTANTE A LOS ÁMBITOS DE SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO DE GUADALOBÓN Y DE ARROYO VAQUERO, ENTRE EL AYUNTAMIENTO DE ESTEPONA Y LAS SOCIEDADES URBANIZADORA XXI S.L., INMOBILIARIA ACINIPO S.L.U, PROYECTOS ARROYO VAQUERO S.L., PROYECTOS GUADALOBON S.L.

 

EXPOSICION PREVIA:

 

Teniendo en cuenta la voluntad política manifestada, sin interrupción  desde1987 hasta hoy, independientemente de la ideología política que hubiera sustentado la Alcaldía; desde el CDS pasando por el PSOE en sucesiva corporaciones, hasta el PP y el GIL y siendo estos gobiernos en la mayoría de los casos de coalición, en los que han confluido con responsabilidad de gobierno, tanto el PA, PP, IU-CA, IU, PES, Estepona 2007 y siendo sus respectivos lideres desde D. Manuel Sánchez, D. Miguel Castro, D. Jesús Gil, D. Antonio Caba, Dª. Rosa Díaz, D. Antonio Barrientos y sus socios de gobiernos en distintas ocasiones, D. Antonio Murcia, D. Manuel Molto, D. Rafael Montesino, D. Eduardo Alarcón, D. Ignacio Crespo, ….teniendo en cuenta esa voluntad política de que la realidad de una Universidad en Estepona tenia que primar sobre la cuestión urbanística y debido a la naturaleza de los suelos donde según el vigente PGOU debía de ubicarse la mencionada Universidad, se arbitraron figuras del planeamiento que impedían cualquier movimiento especulativo en esos suelos que pudieran poner en riesgo el proyecto universitario.

Pues bien, después de ese largo camino nos encontramos con un Convenio Urbanístico en el que en ningún apartado del mencionado convenio se especifica, aunque fuese como anexo, la hoja de ruta del proyecto universitario, mientras que se traza con

precisión las líneas urbanísticas que desarrollaran los sectores de Guadalobon y Arroyo Vaquero.

Sin entrar en antecedentes de  movimientos economicistas que primaron sobre el proyecto de la Universidad desde sus comienzos, resaltar la pésima gestión llevada a cabo por la Conferencia Episcopal a través de COPRESA  en los suelos de la herencia Nadal, incluido el de Guadalobon; donde pasaron desde la mencionada COPRESA hasta empresarios como José Hidalgo, o cajas de ahorro como Unicaja y con anterioridad a esta una seria de entidades financieras sindicadas en torno a la quiebra de COPRESA. Estando actualmente dividida la propiedad entre URBANIZADORA XXI, "INMOBILIARIA ACINIPO, S.L.U, PROYECTOS ARROYO VAQUERO S.L, PROYECTOS GUADALOBON S.L como mayoritarios, amen de algunos minoritarios.

Como lo prioritario es la obtención del suelo para la Universidad, escojamos el método más rápido, económico y sostenible.

Pues bien, teniendo en cuenta estos hechos y una vez analizado el convenio paso a exponer las siguientes ALEGACIONES:

 

 

1ª) ALEGACION: Que se redacten convenios  independientes para Arroyo Vaquero  por una parte y Guadalobon por otra, de modo que cada sector soporte los beneficios y cargas propias de su desarrollo urbanístico. Si se desestimase esta alegación, que se apliquen las siguientes.

 

2ª) EXPOSICION: En el supuesto de que el SG-R1 SUNP se obtuviese por expropiación, ¿Cuál hubiese sido la cantidad que tendría que pagar el Ayuntamiento a los propietarios? ¿Existe estudio económico al respecto?

¿Si se procediese a la expropiación, cuantos metros cuadrados de techo le quedaría al sector? Menor imagino, al  no tener que compensar, no? Cual seria?  Podría ser valida esta valoración?:

Si el Ayuntamiento se decide por la expropiación, habría que detraer los m2 de suelo obtenido, y estos m2 no les computaría a los propietarios para techo y además el Ayuntamiento podría según el vigente plan general, conveniar a partir de 0,10 m2/m2, obteniéndose una diferencia importante a efectos de un urbanismo sostenible y a partir de este 0,10 se convenie, ya como propietario del suelo universitario, los metros cuadrados de techos en función de las prioridades en la ejecución de la urbanización.

Según esto tendríamos, de partida:

 338.000 m2s (Guadalobón)

338.000m2s* 0.10m2/m2= 33.800m2  techo. Ese seria el techo que le pertenecería a los propietarios en Guadalobon en vez de los 143.269,35.

ALEGACION: Por lo tanto que se proceda a emitir informe, previa  valoración económica , tasar, del suelo donde quedaría enclavado el sistema general Universitario que el Ayuntamiento habría de obtener, al objeto de valorar la posibilidad de obtenerlos por el método de expropiación y como consecuencia proceder a redimensionar los parámetros urbanísticos en función del nuevo sistema de obtención.

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

3º) EXPOSICION: Como consecuencia del apartado anterior, resaltar que no existe un informe económico, salvo el de ejecución de la urbanización, que analice y justifique  el equilibrio o no entre la obtención del Sistema General y los beneficios resultante del desarrollo urbanístico del convenio. Es decir que entre lo que el Ayuntamiento recibe, SG-R1 SUNP y lo que aporta, techo máximo edificable, no haya una diferencia tal que ponga en riesgo el interés general.

ALEGACION: Por lo tanto se realice el mencionado estudio económico incorporándose los resultados y conclusiones al convenio,  adaptando el mismo, si procediese, a las citadas conclusiones.

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

4º) EXPOSICION: Si queremos obtener el SG-R1 SUNP por compensación, ¿Qué estudio económico existe para que podamos sabes que es equitativa “esta compensación” de sistema general por techo?

 De ser inviable la obtención por expropiación y en el supuesto que el equilibrio económico entre obtención del sistema general y los metros cuadrados de techo fuese correcto y como consecuencia de ello hubiese que adoptar los parámetros urbanísticos que reflejan el convenio y para ello hubiera que ir a las densidades resultantes provocando un “exceso” difícilmente soportable de edificabilidad en la zona.

ALEGACIONES:

:A) Que se adscriban a otros sectores ese “exceso” de edificabilidad al objeto de esponjar el territorio y dotar a la futura Universidad de un entorno propio para una actuación de la singularidad de un Campus Universitario.

B) Que se dote al Convenio del estudio económico necesario en el que se  justifique y garantice  la equidad de la compensación.

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

5º) ALEGACION: Que se contemple en el mencionado convenio las distintas subtipologias

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

6º) EXPOSICION: Que se realice el oportuno estudio y se fijen las obligaciones del mismo en el Convenio, en cuanto a dotaciones y equipamientos necesarios para albergar el número de habitantes a que daría lugar al desarrollo del convenio. Estamos hablando de 1.914 viviendas en Guadalobon  más 4.485 en Arroyo Vaquero, mas 5.000 concedidas a Valle Romano y a estas habría que añadir las 1.949 concedidas a la mercantil PROINCOSTA en Cortijo En Medio. Estaríamos hablando de 13.348 viviendas, es decir de un numero aproximado de 33.370 habitantes a los que habría que sumar los ya existentes, 5.160, con lo cual estaríamos hablando de una previsión de viviendas en un plazo de ¿……? años para un total de 33.370 habitantes en el ámbito de actuación del mencionado convenio.

ALEGACION: Por lo tanto que se realice el estudio mencionado y se fijen las obligaciones del mismo en el Convenio  en cuanto a las necesidades de equipamientos públicos  y dotaciones prevista para este “crecimiento demográfico.”

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

 

 7º)EXPOSICION: La Ley 11/2005 del Plan Hidrológico Nacional  establece la justificación por los Ayuntamientos del aumento de recursos hídricos necesarios para  cada nuevo desarrollo residencial y de donde se propone la obtención de los mismos. Hay que  tener en cuenta los informes sectoriales de la Cuenca   Mediterránea Andaluza, dónde es preceptivo el informe sectorial positivo para la aprobación. De estos desarrollos residenciales.

ALEGACION: En consecuencia se tenga en cuenta y se fije en el Convenio, la obligación  de hacer un estudio de los recursos hídricos que según El Plan Hidrológico Nacional estipula que..”para nuevos desarrollos residenciales hay que generar nuevos recursos hídricos”

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

8º) ALEGACION: Solicitar informe económico-financiero y fiscal sobre la solvencia de las mercantiles que deben de depositar los avales correspondientes y por lo tanto efectuar el correspondiente análisis de su capacidad para hacer frente a ellos.

Se haga extensible este informe así mismo a la mercantil GESTIÓN Y DESARROLLO ESTEPONA S.L. cuyo objeto social se adjunta como ANEXO 1.

 

 

 9ª) EXPOSICION: En el apartado 2.1.12 se puede leer:

 “…Ejecución de las obras de urbanización exteriores e interiores del Sector: la que determinen los instrumentos de planeamiento.”

¿Que fecha de inicio y de finalización de la ejecución de la urbanización será entonces la que pongamos a disposición de la Junta de Andalucía, una vez obtenido el SG, y que harán posible el inicio de la construcción del Campus Universitario?

ALEGACION:  Por   lo tanto  que se fijen los tiempos de ejecución de esta obligación al objeto de optimizar los plazos de ejecución del Campus Universitario.

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”……optimizar los plazos de ejecución de la ciudad deportiva.

 

10ª) ALEGACION: Se anexe al convenio el compromiso de la entidad que finalmente sea la que financie la construcción del Campus Universitario,  de forma que si es una entidad publica, sea mediante la fijación en sus presupuesto de la partida correspondiente para la construcción del mencionado Campus y si fuese una entidad privada mediante convenio y deposito de avales en la proporción que estimen los servicios económicos del Ayuntamiento.

 

 

CONSIDERACIONES

 

Como información anexa que resaltan los riesgos del sector inmobiliario y que en cierta medida justifica algunas de las alegaciones expuestas se adjunta a este documento datos de sectores económicos aparecidos en prensa especializada que documentan el riesgo de las inversiones en la construcción de nuevas viviendas, precios, stock y análisis documentados sobre el sector inmobiliario que creo pueden darnos una idea de la no idoneidad y el riesgo financiero que supondría poner en marcha durante un abanico de 4 o 5 años los suelos con los parámetros urbanísticos recogidos en este convenio y que por lo tanto lastrarían la ejecución del proyecto universitario.

Ante esta posibilidad creo que se deben extremar las precauciones y en cierta medida “blindar” la  realidad del Campus Universitario, antes de propiciar desarrollos de la naturaleza del que se recoge en este convenio ya que se podría correr el riesgo de volver a ver hipotecado nuevamente, como en el caso de COPRESA, los suelos objetos del presente convenio y por lo tanto volver a perder la posibilidad de la Universidad para Estepona

Tener en cuenta así mismo que actualmente el precio de los suelos afectados por este convenio, al día de hoy, es a valor de catastro y que desde el momento en que se inicie el proceso de ordenación, alcanzaría el valor de mercado. Segun información de distintas fuentes, estaríamos pasando de un valor de entre 4 y 6 euros por m2 actualmente, según catastro, a 350-370 euros valor mercado si se inicia el proceso de ordenación de los citados suelos.

 

CONCLUYENDO:

 Estimo que el sistema idóneo de obtención del Sistema General Universitario, seria el de expropiación, por:

1)      Su accesibilidad económica

2)       Por una mayor transparencia en la gestión para obtenerlo.

3)       Por la autonomía de gestión que le daría al Ayuntamiento para poderlos poner a disposición del Junta de Andalucía

4)      Porque nos evitaría la posibilidad de ir a remolque de las vicisitudes económicas-financieras del sector inmobiliario.

5)      Porque el Ayuntamiento estaría en disposición inmejorable, al ser uno de los  propietario mayoritarios, de negociar con el resto de la propiedad los parámetros urbanísticos en función de las prioridades enmarcadas en la ejecución del proyecto de urbanización.. Tendríamos un abanico de negociación que iría desde el 0,10 al 0,40, según PGOU. Indudablemente y en base a consideraciones anteriores en cuanto a urbanismo sostenible, siempre por debajo del actual 0,225 en Guadalobon o 0.30 en Arroyo Vaquero y fijando  parámetros que eviten la tipología de Colectiva Abierta.

 

En cuanto a la urbanización e infraestructuras, una vez obtenido el suelo y puesto a disposición de la Junta de Andalucía, establezcamos, ahora si, compensaciones con el resto de los propietarios  e instemos a la Junta de Andalucía y a la Universidad de Málaga a cumplir los compromisos previamente adquiridos. Con este procedimiento si iremos todos al mismo ritmo y con una hoja de ruta común y seguramente tendremos la Universidad pero no a cualquier precio.

 

     Esperando se tengan por admitidas las alegaciones expuestas al convenio urbanístico

de referencia y subsanándose las deficiencias observadas, modificando los parámetros urbanísticos reflejados; en suma, adaptando el cuerpo del convenio a las alegaciones objeto de este escrito.

 

Saludos

 

 

 

                                               F. Sergio López López

Alegaciones al Convenio Valadez. Francisco Zamorano y otras concejales

 

Francisco José Zamorano Vázquez, Asunción López Martín, María Victoria López Cabezón, María Luisa Rodríguez-Pino Sánchez y María del Carmen Miralles Márquez concejales electos de la actual Corporación Municipal de Estepona COMPARECEN ante ese Ayuntamiento, y, como mejor proceda en Derecho DICEN:

Que en fecha de 5 de Noviembre de 2010, se procede a la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga, número 211, de Edicto de Alcaldía de Estepona, número 16713/10 en cuya virtud y, en aplicación del artículo 39.2 de la LOUA, se somete a información pública, durante el plazo de veinte días, el convenio urbanístico afectante a los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado de Guadalobón y de Arroyo Vaquero, entre el Ayuntamiento de Estepona y las Sociedades Urbanizadora XXI, S.A., Proyectos Arroyo Vaquero, S.L, y, Proyectos Guadalobón, S.L.

Que la publicación en el Tablón de Anuncios Municipal se realizó una semana después, por lo que el plazo de información publica empieza a contar desde la fecha de esta última publicación.

Que habiendo sido estudiado y analizado el cuerpo del mismo, así como sus antecedentes administrativos y la correspondiente documentación adicional, así como la obrante en disposición de los firmantes y que sido ocultada en la exposición publica del expediente, formulamos las siguientes

ALEGACIONES

PRIMERA.- El presente Convenio Urbanístico tiene por objeto, según la estipulación primera del mencionado Convenio, “… la sectorización de los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado de Guadalobón (SG R1 SUNP y SUNP R2) y de Arroyo Vaquero (SUNP 069, descritos en el apartado I de la exposición, mediante el desarrollo y ejecución del planeamiento general vigente, si bien, con las modificaciones al referido planeamiento, reseñadas en el apartado VII de la exposición, en los términos descritos en los planos que se adjuntan al presente convenio como Anexos número 12 y 13, así como establecer la ordenación estructural de dichos Sectores para su posterior desarrollo mediante los correspondientes planos de desarrollo…”

Sigue diciendo la mencionada cláusula primera: “ … En su virtud, el presente convenio fija los compromisos, plazos condiciones y demás pactos complementarios a los efectos de asegurar un ágil y eficaz desarrollo urbanístico del planeamiento vigente, con las modificaciones indicadas…”.

En consecuencia, los concejales firmantes exigimos que en la redacción de esta cláusula, el objeto de este convenio no sea tan sólo la sectorización de los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizados, así como establecer la ordenación estructural de dichos Sectores, sino también, la creación DEL CAMPUS DEL DEPORTE E INDUSTRIA DEL OCIO DE ESTEPONA, conforme al Acuerdo Marco de colaboración entre la Consejería de Innovación, Ciencia y Empresa de la Junta de Andalucía, La Universidad de Málaga y el Ayuntamiento de Estepona, firmado el 21 de febrero de 2008.

SEGUNDA.- En el punto Quinto del citado Acuerdo Marco se establece un Plan de Actuación en tres etapas.

La primera incluye, en el punto c, el “Análisis y estudio de la ubicación física y distribución de espacios e infraestructuras generales.”

La segunda, contempla, en el punto h, el “Diseño concreto de infraestructuras y equipamientos”

La tercera etapa deberá concretar el aporte de recursos.

Así mismo, en el apartado tres del punto séptimo del Acuerdo Marco, el Ayuntamiento de Estepona se compromete a “Poner a disposición del proyecto el suelo público e infraestructuras para la creación del “CAMPUS” DEL DEPORTE Y DE LA INDUSTRIA DEL OCIO DE ESTEPONA”

En consecuencia, los concejales firmantes proponemos que El desarrollo del Plan de Actuación contemplado en el Acuerdo Marco deberá ser previo a la aprobación del convenio urbanístico ya que en él se definirán las necesidades de ubicación física, infraestructuras y equipamientos que han de incluirse en el mismo.

TERCERA.- Tanto el punto Séptimo (Obligaciones de las partes) como el Décimo (Financiación) del Acuerdo Marco para la creación del “CAMPUS” UNIVERSITARIO establecen que corresponde al Ayuntamiento de Estepona “la obtención de los recursos necesarios para la puesta en marcha del proyecto, así como para la urbanización del suelo y para la construcción de las edificaciones.”

Para ello los concejales firmantes proponemos la inclusión y aceptación por las partes, como condición “sine qua non” para la firma del convenio, de la siguiente cláusula:

“Las sociedades propietarias de los suelos se comprometen a abonar al Ayuntamiento de Estepona la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE EUROS (24.000.000 €) destinada a la construcción del futuro Campus Universitario de Estepona, en el Sistema General de Guadalobón,

Con la finalidad de garantizar el compromiso de llevar a cabo esta inversión, las sociedades propietarias de los suelos se comprometen a presentar aval bancario por el importe indicado, a la firma del presente convenio, en cumplimiento de las condiciones de ejecución establecidas en el vigente PGOU (1994) para el referido Sector, entre las que encuentra la implantación del Campus Universitario de Estepona, en el Sistema General de Guadalabón.

El aval bancario deberá garantizar la obligación de la sociedad de realizar la inversión indicada en la construcción del Campus Universitario de Estepona, en el Sistema General de Guadalobón. El aval deberá ser emitido por la entidad bancaria, a primer requerimiento y de forma solidaria con las sociedades avaladas.”

CUARTA.- Como mecanismo de coordinación para la ejecución de las acciones que se desprenden del Acuerdo Marco para la creación del Campus Universitario de Estepona, en el punto Octavo se crea una “Comisión Mixta de Seguimiento” compuesta por dos representantes de cada una de las instituciones firmantes de acuerdo.

Como quiera que el presente convenio es determinante para la creación del Campus Universitario de Estepona, se hace necesario que todas las partes implicadas verifiquen la idoneidad del mismo para el logro del fin perseguido.

Por ello los concejales firmantes solicitamos que el convenio sea informado, con carácter previo a su aprobación, por la Comisión Mixta de Seguimiento creada en el acuerdo Marco para la creación del Campus Universitario de Estepona, con especial análisis de su idoneidad de suelo, urbanización, infraestructuras y suficiencia económica.

QUINTA.- El punto Sexto del Acuerdo Marco se refiere a la Estructura Orgánica e indica que la creación del Campus Universitario de Estepona “se configurará a través de una estructura jurídica y orgánica específica de naturaleza fundacional.

La Fundación estará integrada por las Instituciones comparecientes, y además se invitará a la adhesión a otras instituciones públicas, entidades asociativas, fundaciones y empresas relacionadas con el proyecto.

Los estatutos determinarán las especificaciones del régimen orgánico, funcional y financiero de las entidades participantes.”

Han pasado más de dos años desde la firma del Acuerdo Marco y no se ha hecho nada, las únicas actuaciones realizadas se corresponde con el negocio urbanístico, obviando otras que son absolutamente necesarias para que el Campus Universitario sea una realidad.

Por ello los concejales firmantes instamos al Alcalde a que con carácter de urgencia se elaboren y aprueben los estatutos que constituyan la Fundación del Campus Universitario de Estepona.

Por todo ello, es por lo que

SUPLICO A UD que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 39.2 de la LOUA, se tenga por evacuado el trámite información pública del convenio urbanístico que se expone y conforme a las alegaciones indicadas, se tengan por admitidas las mismas, en orden a subsanar las deficiencias existentes, a nuestro juicio, en el convenio urbanístico referenciado, pasando a formar parte del cuerpo jurídico del mismo.

En Estepona a 30 de Noviembre de dos mil diez