Alegaciones al Convenio Valadez. Asociación Socio-Cultural Progresistas de Estepona

 Don Francisco Calvo Sánchez, mayor de edad, vecino de Estepona, con D.NJ 05.101.195 W, representante legal de la Asociación Socio-Cultural Progresistas de Estepona, sin ánimo de lucro, e inscrita en el registro de  Asociaciones con número de expediente 8871 sección 1 con domicilio a efectos de notificaciones en apartado de correos 318 de la localidad de Estepona (Málaga).

 COMPARECE ante ese Ayuntamiento, y, como mejor proceda en Derecho DICE:

Que en fecha de 5 de Noviembre de 2.010, se procede a la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga, número 211, de Edicto de Alcaldía de Estepona, número 16713/10 en cuya virtud y, en aplicación del artículo 39.2 de la LOUA, se somete a información pública, durante el plazo de veinte días, el convenio urbanístico afectante a los ámbitos de suelo urbanizable no sectorizado de Guadalobón y de Arroyo Vaquero, entre el Ayuntamiento de Estepona y las Sociedades Urbanizadora XXI, S.A., Proyectos Arroyo Vaquero, S.L, y, Proyectos Guadalobón, S.L.
Que habiendo accedido Esta Asociación al contenido del citado convenio, así como a la documentación adicional existente en las Dependencias de la Delegación de Urbanismo del ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona, sita en Puerto Sol, por el representante legal de la citada Asociación, se formulan las siguientes ALEGACIONES;:

 

 Que analizado el punto VIII de los antecedentes administrativos del convenio que se presenta a exposición pública y haciendo referencia a la Moción relativa a la herencia Nadal y al Convenio Urbanístico de la citada finca, que se aprobó por el ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona en su sesión ordinaria de fecha 19 de febrero de 2.010, textualmente se indicaba: " ... Que en el convenio urbanístico que el Ayuntamiento de Estepona en el futuro tenga que aprobar relativo a los terrenos de la Herencia Nadal, se contemplen los siguientes extremos: .... La exigencia del depósito de avales para la construcción del campus universitario, del compromiso para la construcción de las infraestructuras…..", se echa de menos la cuantificación de las aportaciones económicas precisas que las Sociedades Propietarias de los terrenos (Urbanizadora XXI, S.A., Proyectos Arroyo Vaquero, S.L y Proyectos Guadalobón, S.L.) han de desembolsar para la construcción del Centro Universitario y las instalaciones de la Ciudad Deportiva
En consecuencia, a juicio de esta Asociación, dicho antecedente administrativo, así como su correlativo en el clausulado (concretamente la cláusula décima) debería de recoger de forma clara y precisa el importe de las aportaciones económicas y el porcentaje de las mismas que se ha de asignar a las tres sociedades mercantiles para llevar a cabo la construcción de ambos sistemas generales.

PRIMERA: No obstante, en relación a la redacción de dicha cláusula décima, sería de interés, para esta Asociación, ligar la firma del convenio al compromiso por parte de la Fundación Pía Autónoma José Nadal mediante avales bancarios de invertir veinticuatro millones de (24.000.000,00.-Euros) o el porcentaje que corresponda en función del importe de la venta de los terrenos a la construcción del Centro
Universitario y Ciudad Deportiva.

SEGUNDA.- Siguiendo con el mismo antecedente administrativo VIII citado, se exige, en el mismo, de forma literal "... el respeto escrupuloso de los derechos de los propietarios minoritarios". En este sentido recordar que, si bien, es cierto de que en este convenio los propietarios minoritarios son tan sólo tres pequeños propietarios, con parcelas de 3.272 m-, 3200 m-, 2808 m2, (todas en
Guadalobón) no hemos de olvidar que según la cláusula cuarta punto 1.1.4, para el supuesto de que el Ayuntamiento de Estepona incumpliera una serie de plazos para tramitar los Planes de Sectorización, así como Planes Parciales de Ordenación y
Proyectos de Urbanización, éste último sustituiría el sistema de cooperación por el de compensación, con la consiguiente obligación para los pequeños propietarios, de tener que pasar por los precios de los costes de la urbanización impuestos por los propietarios mayoritarios (presumiblemente Urbanizadora XXI, S.A)
En definitiva, a juicio de esta Asociación, en todo momento, se debería de aplicar en el Sector de Guadalobón el sistema de cooperación, tal cual existe, en la actualidad, sin que se admita posibilidad alguna en el cambio del sistema de actuación.

TERCERA.- Para finalizar con el contenido del antecedente administrativo
VIII, se debería de determinar qué colectivos, asociaciones o personas o entidades integraría la mesa de participación ciudadana y qué poder de veto o influencia tendría la misma en la planificación del desarrollo urbanístico, pues en el último párrafo del citado antecedente administrativo se señala de forma taxativa "la constitución de una mesa de participación ciudadana que vele por la transparencia de la negociación y el cumplimiento de los objetivos sociales del legado".
Por lo que entendemos que al requerirse en este convenio la existencia de una mesa
de representación de colectivos sociales de Estepona, dicho convenio habría de ser informado a su vez, por las instancias municipales responsables de esta área, esto es, por la Delegación de Participación Ciudadana, razón por la cual, entendemos que se debería evacuar informe a estos efectos por la referida
Delegación de Participación Ciudadana.

CUARTA.- De igual manera resulta imprescindible incluir una cláusula adicional al citado convenio urbanístico, relativa a los colonos de la Herencia
Nadal, ya que a lo largo del citado convenio que se somete a información pública, en ningún momento se hace expresa referencia a ellos.

Así de conformidad al antecedente administrativo VIII del presente convenio citado, no hemos de olvidar que el Pleno del Ilustrísimo Ayuntamiento de Estepona, en sesión ordinaria de fecha 19 de febrero de 2.010, aprobó por unanimidad en asuntos urgentes una Moción relativa a la herencia Nadal y al Convenio Urbanístico de la citada finca, que pretendía salvaguardar los intereses de los colonos afectados por la Herencia Nadal.

Así pues, a juicio de esta Asociación, en la citada cláusula habría de introducirse una relación nominal de todos los colonos que reuniendo los requisitos fijados con anterioridad y no habiendo percibido cuantía alguna en concepto de indemnización tenga derecho a la misma, cuantía de la citada indemnización, forma de pago de la misma y calendario de pagos, en su caso.

QUINTA.- Que atendiendo a los datos urbanísticos de ambos sectores detallados en el antecedente administrativo número II, concretamente en el 2.1.4 y 2.2.4, relativos a la densidad de 30 viviendas por hectárea, queremos advertir que dicho número ha de aplicarse al total de la superficie resultante de deducir a la superficie total del suelo, dos millones cuatrocientas setenta y tres mil cuatrocientos veintidós m2 (2.473.422 m") los novecientos mil m2 (900.000 m") destinados a la parcela de uso Universitario y de uso Deportivo, siendo el resultante a construir el de cuatro mil setecientas veinte (4.720 viv.) viviendas frente a las seis mil trescientas noventa y nueve (6399) viviendas recogidas en el presente convenio.
Que como consecuencia de todo lo dicho en el párrafo anterior la densidad real de viviendas a construir en Arroyo Vaquero va a ser de 50 viv/ha, frente a las 30viv/ha que señala el convenio (superficie de las S.P. es de 895.126 m2 una vez cedidos al Ayuntamiento los 600.000 m2 para uso deportivo) y ello sin tener en cuenta la superficie ocupada por los viales.
En consecuencia las matizaciones expuestas habrían de ser indicadas en la información urbanística que aparecen recogidas en el punto 1.1.4 y 2.2.4.

SEXTA.- Siguiendo con los datos urbanísticos de ambos sectores, en concreto, los relativos a usos pormenorizados, recogidos en los puntos 2.1.8 y 2.2.8, sería conveniente determinar el número de unidades o porcentaje de viviendas que se han de construir en cada una de las tipologías contempladas, dando prioridad a las modalidades de viviendas exentas y adosadas que por su tamaño y el importe económico de su construcción generen mayor carga de trabajo para las pequeñas y medianas empresas de construcción, fabricación industrial y proveedoras de servicios existentes en Estepona y su comarca.
De igual manera sería de interés determinar la altura de edificios y el número de viviendas a construir en el régimen de uso pormenorizado tipos Singular en altura y Colectiva Abierta.

En su consecuencia, a juicio de esta Asociación, sería de enorme interés matizar todas y cada una de las cuestiones planteadas en este punto, máxime cuando pueden entrar en juego los intereses futuros del sector de la construcción local que, en la actualidad, es prácticamente, inexistente.

SEPTIMA.- Finalmente señalar que aunque el citado convenio urbanístico tiene como marco legal urbanístico, entre otros, el Plan de Ordenación Territorial de Andalucía, aprobado por Decreto 206/2.006, de 28 de Noviembre (BOJA 29.12.06) Y el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Occidental, aprobado por Decreto 192/06, de 18 de Julio (BOJA 09.10.06), según el antecedente administrativo II, sin embargo, el modelo de aglomeración urbanística, resultante no ya sólo de este convenio, sino incluso de otros de reciente aprobación, como es el caso del convenio suscrito con la familia Real Saudí, que en el conjunto de ambos, viene a suponer la construcción de más de 8.400 viviendas, no parece ajustarse a las previsiones que contempla el propio Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Occidental.
Así, según este último instrumento de Planeamiento Urbanístico, en su parte expositiva, al analizar la evolución histórica del litoral, concretamente, en su punto b), al hacer referencia a los convenios urbanísticos, critica situaciones precisamente como las que se nos está exponiendo, por cuanto que en la zona de Arroya Vaquero y Guadalobón, sin tradición alguna de zona de aglomeración de extrarradio, sin que exista tipología alguna de viviendas como las que se está presentado, sin que existan sistemas generales o rotacionales suficientes para atender a este nuevo núcleo urbano, se va a generar una traumática ruptura del equilibrio medioambiental de la zona, procediéndose a una ocupación indiscriminada del suelo, haciendo aparecer nuevos problemas tales como aglomeración del tráfico rodado, necesidad de introducir nuevas líneas de transporte público que comunique con el centro de la población, recogida de residuos sólidos urbanos, necesidad de construcción de centros educativos, de ocios, etc ...
En consecuencia, a juicio de los miembros de esta Asociación, no sólo se debe indicar que el presente convenio es acorde a la normativa de planeamiento urbanística supramunicipal citada, sino que dada la magnitud del proyecto urbanístico que se pretende implantar, habría que detallar de forma más clara y precisa cómo vincular este proyecto tanto al Plan de Ordenación Territorial de Andalucía, como al Plan de Ordenación Territorial de la Costa del Sol Occidental.
Cuestión ésta además, que no es baladí, máxime cuando a través de este convenio urbanístico, junto al convenio de la familia Real Saudí, se va a agotar el suelo para construir viviendas que preveía el Plan General de Ordenación Urbana de 1.994, con el consiguiente riesgo de que se genere un duopolio (situación del mercado en que la oferta de un producto o servicio se reparte entre dos empresas) en la promoción y construcción de viviendas en los próximos diez años en nuestra localidad. En este sentido queremos recalcar que en el Plan de Ordenación Territorial de la Costa del Sol Occidental se introducen los datos urbanísticos del Actual Plan General de Ordenación de Estepona de 1.994, cuyos datos más relevantes son los siguientes:

Un término municipal con 3.532.209 Ha, una edificabilidad de 0,32 M2fI M2s, densidad de vivienda de 28,74 viviendas /Ha., la existencia de un número máximo de 'viviendas de 101.523, una superficie máxima de M2 techo de 11.361.250, con una población máxima prevista de 300.359 vecinos.
Por todo ello, es por lo que SUPLICO A UD que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 39.2 de la
LOUA, se tenga por evacuado el trámite información pública del convenio urbanístico que se expone y conforme a las alegaciones indicadas, se tengan por admitidas las mismas, en orden a subsanar las deficiencias observadas y a introducir las restantes alegaciones en el cuerpo jurídico del mismo, complementado y mejorando la redacción presentada.

En Estepona a 26 de Noviembre de dos mil diez
Don Francisco Calvo Sánchez, representante legal de la
Asociación Socio Cultural Progresista e Estepona

Sr. Presidente- Alcalde de la Corporación Municipal del Ayuntamiento de Estepona. Ayuntamiento de Estepona,
Plaza Blas Infante, s/nº
29680.-ESTEPONA